SURAT DIRJEN PAJAK
S-164/PJ.331/2006
Ditetapkan tanggal 7 Maret 2006

PERMOHONAN PENJELASAN/PENEGASAN
TENTANG BPHTB ATAS PEMBELIAN KAVELING TANAH

Sehubungan dengan surat Saudara tanggal XXX perihal dimaksud pada pokok di atas, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :

1. Dalam surat tersebut Saudara mengemukakan :

   1. Pada bulan XXX Saudara membeli kaveling tanah kosong dari PT. ABC;

   2. Dalam Surat Perjanjian Jual Beli Tanah No. XXX dan No. XXX tanggal XXX antara lain dinyatakan bahwa Akta Jual Beli akan dibuat apabila pihak pembeli telah selesai membangun rumah dan salah satu syarat untuk membuat Akta Jual Beli dan Balik Nama Sertifikat tanah adalah Bukti Pembayaran BPHTB;

   3. Sehubungan dengan hal tersebut Saudara meminta penjelasan/penegasan mengenai perhitungan BPHTB apakah didasarkan atas NJOP bumi saja atau termasuk NJOP Bangunan.

2. Dasar Hukum BPHTB
   Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 mengatur :

   1. Pasal 1 angka 1, bahwa BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan;

   2. Pasal 1 angka 2, bahwa perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan;

   3. Pasal 2 ayat (1), bahwa yang menjadi obyek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan;

   4. Pasal 2 ayat (2), bahwa perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi antara lain pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang dan pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

   5. Pasal 2 ayat (3), bahwa hak atas tanah meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak rnilik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan;

   6. Pasal 9 ayat (1) huruf a ditetapkan saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk jual-beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

   7. Pasal 6 ayat (3) antara lain mengatur, apabila Nilai Perolehan Obyek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Obyek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Obyek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan;

3. Berdasarkan hai-hal tersebut di atas, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :

   1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, (BPHTB) dikenakan atas perolehan hak sehingga pada saat Saudara selaku pembeli, memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan, dalam hal ini Hak Guna Bangunan (HGB), akan terutang/dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) sejak saat tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut (akta PPAT);

   2. Dasar pengenaan BPHTB dalam kasus Saudara adalah harga transaksi, atau NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan apabila harga transaksi tersebut lebih rendah daripada NJOP PBB dimaksud;

   3. Dengan demikian, sepanjang pada saat ditandatanganinya akta jual beli oleh PPAT. objek jual beli yang tercantum dalam akta hanya berupa tanah saja, maka BPHTB yang terutang hanya atas tanah saja, tidak termasuk bangunan.

Demikian untuk dimaklumi.